关于《东莞市物业管理条例（草案）》

修改情况的报告

——2023年8月30日在东莞市第十七届人民代表大会

常务委员会第十四次会议上

 东莞市人大法制委员会副主任委员  赵文群

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

市人大常委会第十三次会议于2023年6月29日对《东莞市物业管理条例（草案）》（以下简称草案）进行了一审。会后，法制委、法工委主要开展了以下工作：（一）根据常委会一审意见和常委会环境资源工委的初审意见修改形成草案修改稿征求意见稿，并发送至常委会组成人员、市人大代表、法制委员会委员、法工委组成人员、市直相关部门、各镇（街道、园区）、各基层立法联系点和联络单位、供水供电等专营单位、房地产业协会、有关房地产开发企业、物业管理行业协会、有关物业服务企业、有关小区业委会等460多个单位和个人征求意见，并在东莞日报、东莞阳光网和东莞人大网公开向社会公众征求意见；（二）赴佛山、珠海、济南、青岛等市开展立法调研，学习交流立法经验；（三）组成调研组赴南城、长安等4个镇街开展实地调研，并召开座谈会听取6个镇街分管领导，市镇人大代表，相关职能部门，基层立法联络点以及小区业主、业主委员会、筹备组，房地产开发企业，物业服务企业等的意见；（四）召开市直部门、供水供电企业、立法专家座谈会，面对面听取意见；（五）听取省人大法工委莅莞的指导意见;(六)召开市人大法制委员会会议进行统一审议。经过上述工作，共收集到 832条意见。我们会同市住房城乡建设局、市司法局、市立法基地召开多场座谈会对各方提出的意见建议进行认真的研究，采纳了259条意见，部分采纳24条意见，不采纳549条意见，经过对草案近10轮的修改完善，形成草案修改稿。8月22日、25日，法制委员会会议、主任会议对草案修改稿进行了统一审议、讨论。

草案修改稿共计82条，与草案相比，新增了6条，删除了20条，修改了78条。现将修改的主要情况以及其他需要说明的问题报告如下：

 一、修改的主要情况

    （一）关于篇幅的问题。有多方意见提出,草案共96条31705字，内容太多太繁杂，应当压缩草案的篇幅、精简草案的内容。

     经研究，我们同意上述意见，将与上位法重复的内容予以删除，并将涉及具体操作的细化规定以及属于政府职能部门工作层面沟通内容的条款予以精简，由市住建局制定配套文件作出规定。删除和精简之后，草案修改稿共82条21912字。

    （二）关于物业管理定义的问题（涉及第二条）。有意见提出,草案中物业管理的定义没有权威的出处，且定义不准确。又有意见提出，部分业主认为小区“业主自治自管”，由业主自行决定，不属于物业管理范围，政府和相关部门无权对业主大会、业主委员会指导、监督,因此，有必要保留物业管理的定义。还有意见提出，一般市民不关注上位法对物业管理怎么规定，只关注本市法规怎么规定，建议在本条例明确物业管理的定义，便于市民更好理解本条例的内容。

    我们研究认为：在国家和省条例已对物业管理作出定义的前提下，本市法规另行作不同定义容易出现混乱,也容易出现定义不准确的情况。据了解，住建部已经考虑到旧定义不适应新形势对物业管理的需要，将对国家条例进行修订并对物业管理重新定义。目前在国家条例尚未修订出台的情况下，本市法规不作定义为宜；但考虑到便于市民理解本条例的内容，有必要明确物业管理包括的内容，草案修改稿从表述上作技术处理，弱化定义表述，将“本条例所称物业管理，是指......”改为“物业管理包括......”。

    （三）关于党建引领的问题（涉及第三条、第十一条、第二十一条、第三十八条）。有多方意见提出，《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确提出要“建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制”。为进一步增强党建引领在社会治理中的作用，我市立法应落实国家关于党建引领社区治理的工作要求，建议参考北京、珠海等市条例，详细列明党建引领在物业管理工作的具体内容。又有意见提出,根据我国的法治体系，法律体系跟党内法规体系是两套完全独立的体系，法律法规一般不对党的内容作规定，但考虑到党建引领在物业管理的重要作用，本条例可以对党建引领的内容作出规定，但宜粗不宜细。

     我们研究认为：本法规对党建引领的内容作出规定是有必要的，在粗细程度上的把握要考虑我市的实际，可以把实践中成熟的做法上升为法规，不成熟的交由实践探索。据了解，物业管理议事协调机制在村（社区）党组织领导下开展得较好，且目前我市全部住宅小区均已成立了党支部，在我市物业管理实践中发挥了较大的作用。因此，将“村（社区）党组织”修改为“小区党组织”作为筹备组、物业管理委员会成员，“村（社区）党组织”可以推荐筹备组、物业管理委员会、业主委员会成员。保留建立健全村（社区）党组织领导下的议事协调机制的规定，不对党员在筹备组、物业管理委员会和业主委员会中的比例作出规定。

    （四）关于物业管理委员会制度的问题（涉及第三章第四节）。有意见提出,物业管理委员会制度是一项创新制度，要谨慎；特别是关于物业管理委员会职责、成员等规定是否合法合理要谨慎研究。 

    我们研究认为：草案中物业管理委员会的职责是针对上位法对业主委员会的筹备和换届规定不够细化，且未明确业主委员会缺位时业主如何参与物业管理等问题，在充分吸收兄弟市的先进立法经验的基础上，创新建立物业管理委员会制度，能够解决我市普遍存在的筹备组、业主委员会缺位时的小区管理和业主决议难的问题。但由于物业管理委员会在我市没有任何实践探索，其成员的具体人数和具体运作等待实践中进一步探索后再上升为法规较为适宜，目前不作明确要求。

   （五）关于车位的问题（涉及第五十四条）。在目前小区车位配比低、难以满足入住率高的小区业主停车需求的情况下，较多群众建议,增加禁止房地产开发商以“以租代售”方式对人防车位进行收益的内容。

    我们研究认为：根据《民法典》第二百七十六条“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、《人防法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定。房地产开发商作为人防车位的投资者，以“以租代售”方式对人防车位进行收益并不违反上述规定；并且实践中，东莞大部分小区对人防车位采取出租20年赠送30年的方式与业主签订租赁合同。群众建议禁止房地产开发商以“以租代售”方式对人防车位进行收益，不符合实际，不适宜在本条例中增加相关内容。但是考虑到车位在现实当中的纠纷较多，增加“建设单位在出售物业前应当制定租售方案，明确停放服务收费标准和售价，并在销售现场予以公示”的内容。

   （六）关于专业经营设施设备管理养护职责的问题（涉及第六十二条）。有意见提出,不管附着于公共部分的供水、供电等设施设备是否符合技术规范，专营单位都应当接收并负责管理养护。又有意见提出,附着于公共部分的供水、供电等设施只有符合技术规范后，专营单位才应当接收，否则不应当接收；专营单位对接收的部分负责管理养护。

我们研究认为：全国人大发布的备案审查案例指出：根据民法典的规定，属于业主共有部分的变（配）电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线的所有权应当属于业主共有，建设单位不能将其所有权移交给相关专营单位；同时根据《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热等共用设施设备的所有权属于业主共有，并不影响相关单位对专业经营设施设备的维修和养护责任。因此，删除相关专营单位应当接收设施设备的内容。

    （七）关于政府各职能部门在小区物业管理的权责边界问题（涉及第六十六条、第六十七条、第七十九条）。有多方意见提出,政府各职能部门在住宅小区存在职责不清，建议进一步厘清职责。还有意见提出,政府各职能部门在小区物业管理的权责与上位法不一致，建议作出修改。

    我们研究认为：第六十六条、第六十七条、第七十九条已经对政府各职能部门在住宅小区履行的职责作出了明确的规定，但职能部门职责特别是行政执法较为复杂，涉及多部上位法，下来将对照上位法和各职能部门的三定方案作深入的研究并进一步修改完善。

    二、其他需要说明的问题

    关于镇（街）一级的职责问题（涉及大量条款）。有意见提出，虽然上位法对于镇街一级的职责一般规定由镇（街）政府负责，但由于我市行政架构特殊，镇（街）一级政府承担了县区一级政府的职责，且镇（街）政府实际上也配备了职能部门。草案当中92处涉及镇（街）一级的职责，从有利于基层操作的角度，有必要区分哪些由镇（街）政府负责，哪些由镇（街）房管部门负责。又有意见提出，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于进一步加强机构编制管理工作的通知》《中编办关于答复〈关于进一步加强和完善机构编制管理严格控制机构编制的通知〉执行中有关问题的函》等文件均明确规定“除法律法规和党中央、国务院有关文件规定外，各地区各部门不得将行政职能转由事业单位承担。据此，各地区草拟地方性法规时不得规定将行政职能转由事业单位承担”。因此，草案当中92处涉及镇（街）一级的职责应当全部明确由镇（街）政府负责。

    我们研究认为：镇（街）房管部门作为镇（街）政府的事业单位，不具备行政主体资格，条例中涉及镇（街）一级的职责大部分具有可诉性，不适宜明确由镇街房管部门负责。因此，对于该问题没有作出修改，保持与草案的表述一致。

    此外，还对草案的一些文字表述作了修改，对一些条款作了逻辑性的调整。

    以上报告和草案修改稿，请予审议。