关于《东莞市物业管理条例（草案）》
审议结果的报告
——2023年12月29日在东莞市第十七届人民代表大会常务委员会第十八次会议上
东莞市人大法制委员会副主任委员 赵文群
主任、各位副主任、秘书长，各位委员：
市十七届人大常委会第十四次会议于2023年8月30日对《东莞市物业管理条例（草案修改稿）》进行了二审。会上，常委会组成人员认为条例草案需要继续征求意见后进一步修改完善。会后，法制委、法工委按照立法规程的要求，开展了以下工作：一是向省人大常委会法工委申请召开设区的市法规专家论证会以及征求省人大常委会法工委、省级相关部门的意见；二是专函征求市委、市人大、市政府、市政协领导班子成员的意见；发函征求市人大常委会组成人员、法制委员会委员、法工委委员、代表立法专业小组成员、立法专家及相关职能部门的意见；三是通过各镇街人大办征求市、镇人大代表,基层立法联系点和联络单位的意见；四是分别与市政府相关部门、法律专家座谈，面对面听取意见；五是委托立法基地开展立法论证；六是多次召集市住建局、司法局、立法基地等进行集中研究，讨论修改条例；七是与市委法律顾问室共同研究修改完善条例；八是针对草案修改稿中的重点难点问题专题请示省人大常委会法工委，并邀请省人大常委会法工委莅莞逐条指导修改条例；九是召开市人大法制委员会会议和提交市人大常委会党组会议、主任会议审议、讨论；十是提请市委常委会会议审议。
经过上述工作，我们共收集到469条意见，经过认真研究，采纳了297条，部分采纳 17条，不采纳155条，形成了本次常委会会议审议的草案修改二稿。草案修改二稿共计68条，与草案修改稿相比，修改了64条，删除了14条。现将草案修改二稿的主要修改情况报告如下：
一、关于条例的篇章结构问题。有意见提出，条例经过二审阶段的调整和精简以后，篇章结构上有了很大的改善，但仍然有进一步优化的空间。
经研究，我们同意上述意见。对条例的篇章结构作了进一步优化完善，将原第二章、原第四章整合到第三章，第二章不再区分节；删除与上位法和条例自身前后重复以及人防设施设备维护等跟物业管理关联性不大的条款；精简操作层面的细化规定。
二、关于物业管理的定义问题。有意见提出,在《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》已对物业管理作出定义的前提下，本市法规另行作不同定义容易与上位法相抵触,本条例不作定义为宜。又有意见提出，条例对物业管理作出定义，有利于市民明确物业管理的含义;《广东省物业管理条例》刚刚修正通过,可直接引用其对物业管理的定义。
经研究，我们认为有必要对物业管理包含的内容进行明确。经了解,住建部已经考虑到《物业管理条例》中的物业管理定义已经不适应新形势下对物业管理工作的需要，在近年出台的文件中已经对物业管理的内涵作了拓展；省人大常委会也计划在将来对《广东省物业管理条例》作全面修改的时候对物业管理的定义再行修改。考虑到我市物业管理工作的实际需要,发挥地方性法规先行先试的探索性作用，有必要对物业管理包含的内容进行明确。经深入研究并在省人大常委会法工委的指导下，在第二条明确了物业管理包含的内容，并增加住宅小区的定义。
三、关于各有关部门职责的问题。有意见提出，关于部门职责已经有专门的机构编制文件规定，不能随意创设，建议条例对各职能部门的职责作概括表述。又有意见提出，根据立法的体例，调整政府及其部门的职责至总则部分，无需单列一章。
经了解，当前我市小区治理中，突出问题之一就是政府有关部门管理、执法不进住宅小区。部分部门认为其监管职责主要是针对城市公共区域实施，而住宅小区不属于公共区域，因此不属于其监督管理的范围；另外，还有部分部门认为其没有监管职责，有关事项应该由物业服务人负责，并由住建部门对其实施监管。经研究，我们认为，由于部分部门上述认识偏差，导致小区的行政管理脱节或存在真空，条例有必要列举在住宅小区执法较多的部门职责。此外，为了精简条例，对其他部门、镇政府（街道办事处）、村（居）民委员会的职责进行整合，并将相关条款的顺序调整至总则部分，使条例在逻辑上更加清晰。
四、关于筹备组的问题。有意见提出，本条例规定的筹备组成员在《广东省物业管理条例》的基础上增加了政府代表、村（居）民委员会代表以及小区党组织代表，在筹备组人数为七人至十五人的情况下，与《广东省物业管理条例》中规定筹备组中业主代表占比不少于60%的规定相冲突。又有意见提出，为确保筹备组的公正性，需要增加对筹备组成员进行公示的规定。
经研究，我们同意上述意见。在第十二条第一款中增加业主代表比例的规定，筹备组的具体人数和人员组成在条例中不作规定，条例施行后，可由镇人民政府（街道办事处）在实践中根据相关规定确定；在第二款中增加筹备组成员公告的规定。
五、关于限制业主委员会委员特权的问题。有意见提出，目前由于缺乏对业主委员会委员有效的管理措施，导致现实中业主委员会普遍存在侵害业主利益的情况，要进一步限制业主委员会委员的特权。又有意见提出，限制业主委员会委员特权是必要的，但要合理规范，原稿有部分规定过于严苛。
经研究，我们同意上述意见。为进一步把好业委会委员的人选关，在第二十二条第一款增加从符合法律、法规规定条件的业主中产生并作出书面承诺；为进一步强化对业主委员会涉财务事项的监督，在第三十三条增加审计结果报告运用的内容；同时删除原第二十五条第二款、原第二十八条第九项、原第二十二条第四项和第六项等过于严苛和不合理的规定。
六、关于终止业主委员会全体委员职务的问题。有意见提出，条例对终止业主委员会全体委员职务所列的六种情形轻重不一，且有些情形可能是个别委员实施的行为却导致全体委员被终止的后果，不具有科学性、合理性。
经研究，我们同意上述意见。在第三十一条中只规定两种终止业主委员会全体委员职务的情形,即当业主委员会不执行业主大会决定或者实施侵害业主合法权益行为时,镇人民政府（街道办事处）可以向业主大会提议终止其职务。
七、关于新老业主委员会交接、更换物业服务人的问题。有意见提出，目前物业管理最突出的问题是新老业委会交接及更换物业服务人过程中易引发激烈矛盾，对这类问题的解决和防范要有强有力的解决措施。
经研究，我们认为：解决和防范该类问题，把好选举产生新一届业主委员会和选聘新物业服务人的过程关尤为重要，在第三十一条第三款增加由换届改选小组组织业主委员会换届选举的规定，在第四十条第一款增加选聘新物业服务人的程序规定、第四款增加健全物业服务市场价格形成机制的规定。此外，公安机关积极维护秩序是新老业主委员会顺利交接和顺利更换物业服务人的重要措施，在第三十二条第二款和第四十五条的第二款增加公安机关应当依法予以处理的相关规定。
八、关于物业管理委员会的问题。有意见提出，物业管理委员会制度是一项创新制度，要进一步研究该制度的合法合理性，设计出符合上级要求和我市实际的制度。
经研究，我们认为：国家支持各地市根据本地实际探索物业管理委员会制度，目前全国各地市条例对于该制度设计不尽相同。由于物业管理委员会在我市没有任何实践探索，在充分吸收广州等兄弟市有益经验的基础上，根据省人大常委会法工委的指导意见，围绕物业管理委员会作为业主委员会缺位时的补充这一定位，完善了第三十四条至第三十六条关于物业管理委员会的成立条件、职责、人员组成、工作要求等的规定。
九、关于严把合法性关的问题。有意见提出，条例的实施涉及千家万户的切身利益，物业管理又是基层社会治理的重要领域，市民群众和社会各界高度关注，要严守合法性底线、严把合法性关，特别要对全国人大备案审查案例中涉及的意见和中央关于物业管理的政策进行深入研究，使条例符合民法典等上位法和中央文件精神。
经研究，我们同意上述意见，要坚持不抵触原则，严把合法性关。在省人大常委会法工委的指导下，修改条例中涉及业主委员会委员参选条件等与民法典精神不符的条款，删除业主自行管理、老旧住宅区应急维修等与中央政策不相符以及涉嫌增设代履行规定的条款。
此外，我们还对草案修改稿作了一些文字修改，对一些条款的顺序进行了逻辑性的调整。
法制委员会认为，草案修改二稿与法律、行政法规不抵触，建议提请本次市人大常委会会议审议表决。
以上报告和草案修改二稿，请予审议。
